中介生死局！

悲剧，其开头往往是喜剧。

——题记

百年前，第一次世界大战我国属战胜国一方，国民欢呼雀跃，以为自此可傲立于世界。可是，“巴黎和会”上，原战败国德国占领的青岛等地被列强转给日本，我国主权尊严被野蛮践踏。

弱国无外交，弱者无正义！消息传来，我国民悲愤，青年学生牵头，各界联合，“五四运动”爆发，自此掀开了全民族彻底的斗争和深刻的思想解放运动。

变革者兴，今日已是“五四”百年纪念日，我国家强盛，煌煌华夏文明再次屹立于寰宇。

怀古鉴今，房产中介行业，与百年前我国境况何其相像——互联网颠覆世界，社会进入新时代，行业混乱无序，巨头争霸，弱小者被盘剥、被吞并、被毁灭。

4月23日，贝壳找房周年庆，58送上一份“大礼”——当天上午向媒体披露，旗下品牌安居客起诉贝壳找房盗用房源等图片，索赔9000万元，并要连续三十天刊登声明道歉。

法院的受理文件落款日期是今年2月13日。58方面回应，公司自2018年7月起发现了贝壳的侵权情况，只是“这种官司的取证、法院立案流程很长”，“碰巧”撞上。

去年7月，据贝壳成立不过3个月，姚老板组织的“真房源誓约大会”刚刚落幕——当年与58争雄的赶集网，输的不冤！

但你以为这是贝壳的悲剧吗？岂不看看左老板的征伐史！

左老板创建链家时，帝都房产中介老大是1990年曾因“枪杀协警”入狱的刘益良。刘益良出狱后创办中大恒基，为了垄断房产中介行业甚至请来打手，通过暴力手段强迫房主将房屋租售给自己。刘老板最终为此付出了代价，2011年终审被判处有期徒刑8年。

在这样的中介江湖中，左老板不但带领链家活下来了，而且活成了占帝都一半成交量的老大，活成了制定行业规则的中国房产中介老大！

链家所到之处，成都伊诚、上海德祐、深圳中联、杭州盛世管家、重庆大兴、大连好旺角……各省市曾数一数二的中介公司都被其以摧枯拉朽之势吞并。

4月23日下午，贝壳方面发布消息称，4月22日已向北京市高院正式起诉安居客、58同城，盗用贝壳找房房源图片等数据资产，索赔1亿元。

看到这里，大家都能想到58、贝壳互诉的结果了。

两位巨头的“互诉”闹剧，反而是千千万万中小经纪公司，是一个个房产经纪人的高光时刻。

针对贝壳的起诉，58方面回应称，“安居客二手房房源图片均由各经纪公司及经纪人自行上传，安居客不承担侵权责任。”

苦恨年年压金线，为他人作嫁衣裳，说的不正是无数中小经纪公司和经纪人——你辛辛苦苦采集的房源信息，成了平台的核心竞争力，你不但要给平台付费，遇到问题还要给平台顶缸。

但没人关心，版权到底是属于平台的，还是属于资料上传者的？

58端口费涨价，可怜中介集体抵制未见成效，链家既当运动员又当裁判员，千万中介又不得不聚在58旗下抵制链家——被社会斥为暴利的中介们怎落得这般生死由人之境？

互联网冲击下，房产中介行业“强者恒强”趋势加剧，有统计显示，链家、中原等品牌中介已占全国中介门店的30%，占全国近50%的二手房成交额。一些城市则已现巨头垄断之象，深圳，四强经纪公司网签占比67.3%；北京，链家市占率高达5成……

武汉市房管局敲响了警钟：未来两年，武汉10%的优质品牌中介机构有望占据90%以上的市场份额，机构数量将从目前近4000家稳定至1200到1500家。

面对巨头强大的工具优势，传统中介模式已无还手之力。幸亏近几年二三线城市二手房市场崛起，三年间，二线城市二手房挂牌量从28万套提升到80万套，否则巨头垄断性更高。

别看巨头“互诉”的闹剧了，如果不做出改变，这将是千千万万中小中介最后的高光时刻，被吞并还是好的，大部分只会被逼到倒闭破产。

链家何以崛起？拥抱互联网，数字化工具改造工作，积极探索新技术应用，工作效率成倍提高。

58、安居客仅靠线上流量渠道就抓住了所有中介的命脉，中原忽视线上被链家拉下行业第一宝座，我爱我家、21世纪不动产等亦步亦趋学习链家……

链家的线上化改造，主要就是标准化、平台化和智能化，办公和服务线上标准化提高了工作效率；平台化实现了资源沉淀和优化分配；VR看房等智能化则既提升了客户体验，又节约了中介成本。

链家方面数据显示，线上化成交占比已超过30%，IM（即时通讯）在线沟通工具全年互动数为1500万次，VR看房产品每日用户使用时长超过2.54万小时。

自建链家这一套数字化工具成本太高，所以近几年房产中介SaaS（软件应用服务）企业快速发展，如2010年就成立的梵讯，大部分中小中介由此用上ERP软件，实现了线上标准化服务和办公。

但平台化和智能化，中小中介比链家等巨头还差得远，这方面的软件服务早已成熟，只是线上流量已被瓜分，后来者平台难以成长（这也是58急眼的原因，贝壳找房会抢走它的流量），所以链家所到之处，其他同行毫无抵抗之力——这是降维打击，它是线上线下联动，其他中介却只有线下。

死局之中近两年出现生路——微信互联网时代来了！

下图是一位房产营销前辈叫我一起创业，我3月末和他的讨论。事实证明，这个判断是正确的，我最近调研的一些中介公司，自建小程序获客明显；而我曾经做的一款房产信息小程序，用户增长迅速，曾经创造过一天超10万人次的访问，前同事上周告诉我又创造了一天超10万的访问高峰。

微信日活用户近10亿，可以说用手机的人都在用微信，微信正重构社会——过去靠公众号重建了信息传播机制，现在靠小程序重建商业活动方式。

巨头们嗅觉敏锐，早就布局抢夺微信小程序流量红利，我随意选了三天调研，第三方平台统计显示，贝壳、58访问都位居微信小程序总榜前30。

但微信追求去中心化战略，中小中介小程序能够获得更多扶持——这不但能打破58的流量垄断，更有助于在本地竞争中脱颖而出，所以梵讯去年为中介推出了小程序服务，目前已有上千中介公司上线小程序。

小程序以客户为主导，客户看中房源可以和中介线上即时沟通，但中介缺乏营销主动性，这就需要微站和公众号的配合——微站就是中介公司的微官网，有助于品牌形象塑造，便于多渠道合作和推广，客户则通过微站和公众号复合沉淀，中介还可以通过公众号主动向客户推送营销信息。

线上营销获客，要求小程序、微站内的房源资料必须有竞争力，能给客户提供良好的看房服务，所以智能工具就极为重要。现在应用最好的就是VR看房，既能让客户享受亲临感、立体式的看房体验，又能节约经纪人带看时间，提高带看成交效率。

如鱼饮水，冷暖自知，同时涉足互联网和房产中介的SaaS企业，对技术如何适于中介应用无疑是最清楚的。

我们研究发现，自梵讯在电脑端和手机端的中介办公软件服务基础上，率先推出微站、小程序、VR等营销服务后，越来越多的SaaS企业看清了趋势，开始推出相关服务，越来越多的中介也看清了趋势，开始积极革新，使用新工具，提升竞争力。

革新者兴，五四先贤救国如此，商业竞争亦是如此。新时代用新工具，做潮头浪尖上的新经纪人，如此，在巨头厮杀、技术迭代的行业变革期，才有可能活下来，或者起码把自己卖个好价钱！

结语：

限于篇幅，本文只简单梳理房产中介行业嬗变，接下来几期文章，我将结合互联网发展特点，详解房产中介微信营销技巧，感兴趣的朋友可以继续关注。